商业地产这半年很受伤:租金骤减20% 空铺率进一步恶化

时代周报记者 胡天祥 发自广州

商业地产半年报出炉,疫情带来的客流枯竭以及真金白银的减免租金措施,各大商业地产运营商的收入出现不同程度下滑。

7月3日,中国指数研究院发布调研报告显示,2020年上半年,中国主要商业街商铺和重点商圈(购物中心)商铺租金水平整体下跌。

其中,由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的,构成的百大商业街商铺平均租金为每天25.1元/平方米,环比下跌2.41%;由100个典型购物中心商铺为样本标的,构成的百大购物中心商铺平均租金为每天26.8元/平方米,环比下跌1.09%。

租金下滑的背后,在于实体商业客流受疫情影响严重,空铺率进一步恶化。

来自赢商网的统计数据显示,2―4月,全国典型购物中心的客流仅为去年客流均值的36%,全国典型购物中心平均空置率(空铺面积/总铺位面积)为21.10%,超过行业公认的空铺率警戒线20%。

可以肯定的是,一些非连锁且经营实力不强的租户,在这轮疫情中会被直接淘汰。比例之大、影响之深,确实比较少见。 7月1日,某千亿元营收房企商业地产集团高管告诉时代周报记者,经过估算,这部分租户占公司整体业务的15%左右。

7月2日,一家零售地产咨询公司总监告诉时代周报记者,受疫情影响,零售业被迫按下暂停键。

最差的时候是在2―3月,尤其对于服饰零售商而言,众多消费者将消费活动转移至线上,实体服饰店营收承压,部分小型零售商迫于现金流压力而选择关店。 上述总监续称。

租金收入下滑

来自克而瑞研究报告显示,2020年上半年,TOP20内房企总租金收入同比下滑了20%。

其中,保利发展2019年上半年(下称上期)运营收入为48.5亿元,2020年上半年(下称本期)下滑至28.7亿元;富力上期收入为45亿元,本期为33.3亿元;华润置地上期收入为57亿元,本期为48.3亿元。

外资房企方面,嘉里建设上期运营收入为28.9亿元,本期为21.3亿元;新鸿基上期收入为22.9亿元,本期为16.5亿元;恒隆地产上期收入为21亿元,本期为16.9亿元。

运营收入整体走低的同时,内房企和外资房企入榜门槛也随之下降。

根据克而瑞数据显示,2019年上半年内房企和外资房企运营收入TOP10入榜门槛分别为20.3亿元和6.8亿元,2020年上半年分别降为19.4亿元和4.3亿元;2019年上半年内房企TOP20入榜门槛为12.3亿元,2020年上半年降至10.7亿元。

近日,保利商业总经理方长斌对媒体坦言,基于疫情防控需要,公司开业计划也受到影响,各地的项目工程进度有所滞后,目前基本上是计划集中到第四季度开业。

今年影响比较大的是收入这块,公司前4个月同比下滑70%左右,基本上是行业的一个均值。 方长斌说。

上述商业地产集团高管也告诉时代周报记者,对各大商业地产运营商而言,疫情带来的最直接影响就是导致现金流承压。

之前我们团队还做过一次评估,如果疫情6月底结束,对公司当年NOI(营运净收入)指标的完成会有20%―30%的降幅。 该高管续称。

鉴于国外疫情仍不明朗,克而瑞建议,房企运营商在积极拓展的同时仍需谨慎,不要刻意追求租金及规模,良好的出租率及销售额才是实现租金增长的有效保障。

7月5日,一位地产行业分析师告诉时代周报记者,受惠于十一长假的驱动,预计第四季度商业地产市场会出现积极向好的局面。

房企希望REITs尽快落地

2020年上半年,一些房企通过资产证券化进行了融资。

资料显示,今年3月,世茂8.4亿元抗疫资产专项计划ABS获上交所反馈;4月,中海商管1号及2号资产ABS接连获深交所通过,2笔总规模将达约67亿元;此后6月,新城、美的、建业、融信、富力等房企也先后传出了资产证券化的消息。

克而瑞指出,通过资本证券化,可以提前释放企业旗下投资物业的商业价值,这不仅有利于提前渡过疫情关键期,还能提速发展,提前实现商业目标。

国内资产证券化不断取得新突破,也让业内看到了REITs(房地产信托投资基金)落地的曙光。

作为一种较为稳健的投资工具,REITs的收入来自于不动产资产产生的租金,且分红稳定。

不同的是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,绝大多数属于公募。

而当前国内发行的主要是类REITs产品,基本为私募非上市公开交易,流动性较差且门槛高,呈现债券性质。

上述商业地产集团高管告诉时代周报记者,REITs一旦落地,公司就可以把持有的商业物业打包发行,公开向社会公众募集资金,融资渠道拓宽之后,企业的融资成本也会随之大幅降低。

REITs落地前,中国的商业地产大都依靠借钱融资的模式发展。在融资过程中,需要通过商场开业以后获取的经营性现金流,来覆盖融资成本,说白了就是借债。既然是借债就要还利息,利息成本在当下非常高。另外,商业地产目前的融资渠道非常单一,要么是银行借贷,要么通过明股实债,这在一定程度上限制了企业的发展。 该人士称。

今年4月30日,中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,这份通知标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

克而瑞指出,此次公募REITs仅限于基础设施领域,但此次公募REITs的试点,无疑是我国不动产金融领域的一次大跨步,未来能否延展到写字楼、购物中心等传统商业地产以及住房租赁领域,完全值得期待。

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